Immobilien

Steuern von Anfang an reduzieren.

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Beim Immobilienkauf wird im Kaufvertrag ein Gesamtkaufpreis vereinbart – in der Regel ohne ausdrückliche Aufteilung auf Grundstück und Gebäude. Dabei lohnt es sich, diese Aufteilung bereits im Notarvertrag ausdrücklich zu regeln: Da nur der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil abgeschrieben werden kann – Grund und Boden sind nicht abschreibungsfähig – wirkt sich eine höhere Gebäudequote direkt auf die jährliche Abschreibung und damit auf die laufende Steuerersparnis aus. Auch bei teilweise selbstgenutzten und/oder vermieteten Immobilien ergeben sich durch Darlehensverschiebungen interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.

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Eine oft unterschätzte Gestaltung, die Verkäufern steuerliche Flexibilität und laufende Erträge sichert und neue Abschreibungsvolumina schafft.

 

Beim Verkäuferdarlehen gewährt der Veräußerer dem Käufer einen Teil des Kaufpreises als (ggf. verzinsliches) Darlehen. Das ermöglicht eine flexible Kaufpreisgestaltung, sichert dem Verkäufer laufende Zinserträge und kann – insbesondere in Kombination mit anderen Gestaltungen – steuerlich vorteilhaft strukturiert werden. Auch für Käufer, die nicht die volle Finanzierung über eine Bank abdecken können, ist das Verkäuferdarlehen zudem ein wirksames Mittel, Transaktionen überhaupt zu ermöglichen. Insbesondere zwischen Ehepartner oder bei der Übertagung zwischen verschiedenen Generationen können hier neue Abschreibungsvolumina geschaffen werden.

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Der richtige Zeitpunkt entscheidet über die steuerfreie Veräußerung

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Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Wer den Verkaufszeitpunkt bewusst plant, kann erhebliche Steuerzahlungen vermeiden. Entscheidend sind der genaue Fristbeginn (Tag des notariellen Kaufvertrags), die korrekte Berechnung der Frist sowie Sonderregelungen bei teilweise vermieteten oder gemischt genutzten Immobilien.

Eigengenutzte Immobilien können auch vor Ablauf der Zehnjahresfrist steuerfrei verkauft werden. Bei richtiger Ausgestaltung nach einem Jahr und zwei Tagen.

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Wer seine Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat, kann sie auch innerhalb der Spekulationsfrist ohne Steuern veräußern. Diese Ausnahme bietet erhebliche Gestaltungsspielräume – etwa bei einem geplanten Umzug, beim Nutzungswechsel vor dem Verkauf oder bei der Frage, wie lange eine Immobilie selbst bewohnt werden muss, um die Steuerfreiheit zu sichern.

Die Höhe der jährlichen Abschreibung hängt entscheidend von der Kaufpreisaufteilung ab – und die lässt sich gestalten.

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Abschreibungen (AfA) mindern Jahr für Jahr die steuerlichen Einkünfte aus Vermietung. Entscheidend ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden (nicht abschreibungsfähig) und Gebäude. Eine sorgfältig begründete und dokumentierte Aufteilung kann die jährliche Abschreibung – und damit die Steuerersparnis – erheblich erhöhen. Des Weiteren ergeben sich zusätzliche Möglichkeiten zur Vorverlagerung des Steuervorteils durch die degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) oder die Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG).

Sanierungskosten an Denkmälern sind steuerlich besonders attraktiv absetzbar.

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Bei denkmalgeschützten Mietobjekten können Sanierungskosten über acht Jahre mit 9 % und anschließend vier Jahre mit 7 % abgeschrieben werden – insgesamt also 100 % in zwölf Jahren. Bei selbst genutzten Denkmälern sind 90 % der Sanierungskosten über zehn Jahre abziehbar. Das schafft einen erheblichen Steuervorteil und macht Denkmalimmobilien besonders interessant für Anleger in hohen Einkommensteuersätzen.

Dieselbe Baumaßnahme kann sofort abziehbar oder über Jahrzehnte zu verteilen sein – je nach steuerlicher Einordnung.

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Erhaltungsaufwand ist sofort als Werbungskosten abzugsfähig und mindert unmittelbar die Steuerlast. Herstellungskosten hingegen erhöhen den Gebäudewert und werden nur über die AfA-Laufzeit verteilt abgeschrieben. Die Grenze ist fließend – insbesondere bei Modernisierungen, die den ursprünglichen Standard überschreiten, sowie bei anschaffungsnahen Herstellungskosten innerhalb von drei Jahren nach Erwerb. Eine vorausschauende Planung und klare Dokumentation der Baumaßnahmen kann die steuerliche Wirkung erheblich beeinflussen.

Verluste aus Immobilien mindern die Steuerlast auf andere Einkünfte – wenn sie richtig strukturiert sind

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Übersteigen Werbungskosten – Zinsen, Abschreibungen, Reparaturen, Verwaltungskosten – die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser kann grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden und reduziert so die Gesamtsteuerbelastung. Bei der Strukturierung von Immobilieninvestitionen lässt sich diese Wirkung gezielt einplanen – insbesondere in den ersten Jahren nach Erwerb oder nach einer Sanierung.

Die Entscheidung, wo eine Immobilie gehalten wird, hat langfristige steuerliche Konsequenzen – und lässt sich im Nachhinein nur schwer ohne wesentliche steuerliche Konsequenzen korrigieren.

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Im Privatvermögen sind Mieteinnahmen mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern; nach zehn Jahren ist ein Verkauf steuerfrei. Im Betriebsvermögen – etwa einer GmbH – sind Wertsteigerungen stets steuerpflichtig, die laufende Besteuerung der Erträge kann jedoch günstiger sein. Welche Struktur vorteilhaft ist, hängt von geplanter Haltedauer, Eigennutzung, Fremdfinanzierung und der persönlichen Gesamtsteuersituation ab.

Mieteinnahmen steuerlich optimiert vereinnahmen - bis zu 32 Prozent weniger versteuern

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Wer Immobilien in einer GmbH hält, die ausschließlich eigenen Grundbesitz  verwaltet, kann von der sogenannten erweiterten Grundstückskürzung profitieren: Die Mieterträge unterliegen dann keiner Gewerbesteuer und werden nur mit der Körperschaftsteuer von 15 % belastet. Aufgrund der zukünftigen Senkung der Körperschaftsteuer ist hier ab 2032 nur noch eine Steuerbelastung von 10 % zu erwarten.